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授課對(duì)象：業(yè)住宅物業(yè)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目群總負(fù)責(zé)人

課程時(shí)間：1天線上（6小時(shí)）

授課風(fēng)格：數(shù)據(jù)說(shuō)話·直給方法·拿走就用

 

一、2025年百?gòu)?qiáng)物業(yè)7大核心指標(biāo)拆解（中指研究院《2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》）

（一）七個(gè)核心指標(biāo)

1、人均面積：不含外包7865㎡/人；同比增長(zhǎng)13%，但總面積僅增長(zhǎng)1.69%--人均增長(zhǎng)靠“減人”，不靠“接新盤”；

2、人均營(yíng)收：不含外包31萬(wàn)元/人，含外包15.9萬(wàn)元/人；同比增長(zhǎng)8.6%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體營(yíng)收增速僅3.44%，增值服務(wù)占比萎縮至12.61%；

3、人均凈利潤(rùn)：不含外包1.5萬(wàn)元/人，含外包0.77萬(wàn)元/人；2022年以來(lái)首次正增長(zhǎng)，凈利率僅5.01%--“增收不增利”仍在；

4、人均人工成本：不含外包14.7萬(wàn)元/人，含外包6.2～6.8萬(wàn)元/人；同比再漲5.4%。員工成本占營(yíng)業(yè)成本53.52%，加上外包后占總支出約70%；

5、物業(yè)費(fèi)收繳率：百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值82.3%，中小物業(yè)普遍75%～80%。（較2020年高點(diǎn)下降10個(gè)百分點(diǎn)）；

6、業(yè)主滿意度：百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值73.2分，普通小區(qū)68～72分;

7、項(xiàng)目留存率：百?gòu)?qiáng)物業(yè)項(xiàng)目留存率95.69%，流失率4.31%；其中38%為企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)虧損），62%為被動(dòng)解聘離場(chǎng)（服務(wù)不滿）。

 

（二）對(duì)照自查

1、 人均面積低于7865㎡或 4200㎡→ 查編制和管理半徑；

2、 人均營(yíng)收低于31萬(wàn)元或 15.9萬(wàn)元→ 問(wèn)題在收繳率（單價(jià)）；

3、人均凈利低于1.5萬(wàn)元或0.77萬(wàn)元→ 該收的錢不變--落袋的錢變少--支出變多；

4、 人均人工成本占比高于53.52%或70% → 控費(fèi)紅線；

5、 收繳率低于80%甚至更低→特別是欠費(fèi)疑難雜癥多、方法流程太傳統(tǒng)；

6、滿意度低于73.2分 → 先穩(wěn)品質(zhì)再談降本--搞定人再搞事兒吧；

7、項(xiàng)目留存率低于95.69%→ 弄清是主動(dòng)拋還是被動(dòng)走--保住盤收到錢，控支出再談剩錢；

人效案例：河南某小物業(yè)，一個(gè)13.8萬(wàn)㎡小區(qū)，物業(yè)費(fèi)單價(jià)1.8元，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)可供全國(guó)物業(yè)同行參觀，你認(rèn)為共需要配置多少人？

 

二、 六保困局：你被六座大山壓著

（一）六重壓力擺在你眼前--感受爽不？

1、 保價(jià)：業(yè)主天天喊（想）降費(fèi)，你的物業(yè)費(fèi)單價(jià)還好嗎？會(huì)不會(huì)不降價(jià)就換物業(yè)？

2、 保收：該收的物業(yè)費(fèi)收到多少了？面對(duì)催收費(fèi)的疑難雜癥、是不是束手無(wú)策只會(huì)打無(wú)效的疲勞戰(zhàn)？

3、 保安：防范傳統(tǒng)安全責(zé)任事故的同時(shí)，防范負(fù)面輿情吧--AI時(shí)代、做出發(fā)出負(fù)面輿情只需要3分鐘你信嗎？

4、 保利：總部要利潤(rùn)，現(xiàn)場(chǎng)要支出--應(yīng)收盡收+擴(kuò)收+會(huì)花錢（減支還要辦事、辦事不花錢甚至還能掙錢）；

5、保質(zhì)：降本不能降品質(zhì)--降滿意度業(yè)主粘性--降繳費(fèi)意愿-影響基本盤穩(wěn)定。最關(guān)鍵的是--我們做的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，不一定是業(yè)主想要的。白忙了！你信不？

6、 保盤：各類原因疊加導(dǎo)致業(yè)主中“強(qiáng)人”崛起換人--有時(shí)候換人和你的服務(wù)品質(zhì)無(wú)關(guān)，你信不？

催費(fèi)案例：業(yè)主張老先生過(guò)世，其子女爭(zhēng)房產(chǎn)暫無(wú)定論，其大兒子占有房產(chǎn)并出租，拒交物業(yè)費(fèi)，理由：他非業(yè)主業(yè)主在天堂。你的物業(yè)專業(yè)能力和催費(fèi)流程搞得定他嗎？

案例：物業(yè)人已經(jīng)嘗試跨界合作減支增收了，比如和保險(xiǎn)行業(yè)；

 

（二）困局本質(zhì)分析六個(gè)方面

1、身份定位錯(cuò)位：市場(chǎng)化服務(wù)主體，承擔(dān)社區(qū)準(zhǔn)公共治理職能，有責(zé)無(wú)權(quán)、處于多方協(xié)調(diào)夾心位置；

2、收支結(jié)構(gòu)失衡：物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期固化難上調(diào)，人力運(yùn)維成本逐年上漲，收繳率走低，盈利空間持續(xù)被擠壓；

3、服務(wù)供需錯(cuò)配：物業(yè)重流程形式、自定標(biāo)準(zhǔn)，未精準(zhǔn)匹配業(yè)主停車、維修、公共收益透明等核心剛需；

4、業(yè)委會(huì)治理失序：存在缺位空白、佛系不作為，部分越界亂作為、制造對(duì)立，干擾正常物業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)；

5、權(quán)責(zé)邊界不清：開發(fā)遺留問(wèn)題、屬地基層事務(wù)，缺乏明確分工，多由物業(yè)被動(dòng)兜底承擔(dān)；

6、行業(yè)機(jī)制僵化：物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)門檻高、渠道窄，合同權(quán)責(zé)界定模糊，項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)易陷入被動(dòng)。

討論1：相比于2020年，你的服務(wù)品質(zhì)下降了嗎？你的收費(fèi)率上升了嗎？為什么？

討論2：同樣是2塊5的物業(yè)費(fèi)，你做著不賺錢，其他同行說(shuō)2塊2他就能干，而且還能帶著100萬(wàn)。你緊張不緊張？為什么？

 

三、影響人效提升的十大結(jié)構(gòu)性困局解析

（一）困局一：該收的收不上來(lái)，被大量欠債，降本沒(méi)空間

1、物業(yè)費(fèi)常年難調(diào)，不降已不錯(cuò)；增值服務(wù)、喊得響聽(tīng)著爽，其實(shí)不一定掙錢；

2、業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重，收繳率持續(xù)下滑；盲目降本減人導(dǎo)致服務(wù)縮水，陷入惡性循環(huán)；

案例：南寧萊茵湖畔項(xiàng)目，被業(yè)委會(huì)引導(dǎo)，業(yè)主欠費(fèi)達(dá)到30%左右，據(jù)實(shí)公開減人降支出。

 

（二）困局二：提人效就動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)四保一服群體--現(xiàn)場(chǎng)找不到人、辦公室很多人

1、規(guī)則和權(quán)力掌握在辦公室人員手里，一提人效就拿現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)很緊張的四保一服群體說(shuō)事；

2、現(xiàn)場(chǎng)人員減少、工作量劇增，直接導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下滑，業(yè)主投訴增多、員工流失加劇，最終形成費(fèi)難收的惡性循環(huán)，甚至出現(xiàn)保盤壓力；

案例：河南某百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司，頭重腳輕尾巴長(zhǎng)，總部及區(qū)域等機(jī)構(gòu)臃腫。為保利潤(rùn)，一味縮減一線保安、保潔、技工及基層主管等崗位，特別是換掉40歲左右的資深管家，換成25歲以下的全日制本科的小姑娘（成本低、好看）。最終服務(wù)滑坡、投訴暴漲。最終物業(yè)經(jīng)理及區(qū)域總、崩了！為啥？

 

（三）困局三：唯指標(biāo)論一刀切，降本變成盲目裁人

 

1、只盯著紙面人均數(shù)據(jù)做考核，不看現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工作量，也不評(píng)估員工個(gè)人能力和創(chuàng)造價(jià)值。薪酬實(shí)行大鍋飯平均化，能干的不多獲益，平庸的顯不出差距。管理層不愿深入現(xiàn)場(chǎng)、不做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不優(yōu)化流程、不整合崗位、不因人定崗發(fā)揮特長(zhǎng)，也不做人機(jī)結(jié)合提質(zhì)增效；

2、提升人效只會(huì)簡(jiǎn)單粗暴減人頭，工作任務(wù)不變、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變、薪資待遇不調(diào)整，只給留下人員強(qiáng)行加碼攤活。只求報(bào)表好看、應(yīng)付完成指標(biāo)，屬于弊大于利的短視做法，最終造成員工怨言四起、骨干批量流失、服務(wù)品質(zhì)直線下滑。

案例：中海物業(yè)上海浦東綠地香頌項(xiàng)目

為沖集團(tuán)人效指標(biāo)不做人員評(píng)估、不優(yōu)化流程，合同標(biāo)配54人直接一刀切裁掉24人，任務(wù)不減、標(biāo)準(zhǔn)不降、工資不漲；員工工作量翻倍，骨干大量離職，園區(qū)服務(wù)全面滑坡，物業(yè)費(fèi)收繳率大幅下滑，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)解聘流程，企業(yè)后期還要額外花錢兜底補(bǔ)救。 

 

（四）困局四：定編固守老套路，小項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)崗、人力嚴(yán)重浪費(fèi)

1、不管項(xiàng)目大小、距離遠(yuǎn)近，死守“麻雀雖小五臟俱全”的老模式，小盤單獨(dú)定崗、單獨(dú)配人，人力閑置浪費(fèi)極其嚴(yán)重；

2、不懂片區(qū)統(tǒng)籌、人力共享，不會(huì)跨項(xiàng)目整合調(diào)配，人為拉高人力成本，直接拉低整體人效；

案例：廣州某上市物業(yè)公司，整合方圓十幾公里內(nèi)多個(gè)小規(guī)模項(xiàng)目，不再每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置工程部、單獨(dú)配維修人員，專門改造一輛廢舊中巴車，車內(nèi)配齊全套維修設(shè)備工具，每班固定3名維修人員，對(duì)片區(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目開展巡回巡檢、上門維修，整體工程人員直接精簡(jiǎn)60%左右，人效大幅提升。

 

（五）困局五：外包一味壓價(jià)省成本，省了小錢丟了品質(zhì)失了業(yè)主粘性

1、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包只拼中標(biāo)單價(jià)，不顧服務(wù)底線，外包公司只能靠減人降標(biāo)維持利潤(rùn)，服務(wù)品質(zhì)持續(xù)下滑；

2、外包合同只盯人頭費(fèi)用，缺少剛性品質(zhì)約束條款，雙方各干各的、完全兩張皮，監(jiān)管成本高、協(xié)同效率極低。

案例：南京怡景花園小區(qū)外包崩盤事件（2025）：物業(yè)為壓成本，保潔、保安全外包采取價(jià)低者的，價(jià)格壓到市場(chǎng)價(jià)七成。服務(wù)商進(jìn)場(chǎng)后直接減員降薪，保潔從12人砍到6人，保安16人砍到8人，還長(zhǎng)期拖欠工資。最終保潔、保安集體罷工，垃圾堆積、電梯停運(yùn)，小區(qū)陷入癱瘓，業(yè)主投訴激增，直接引發(fā)業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)的解聘質(zhì)疑。

 

（六）困局六：品質(zhì)成本亂砍一通，該省不省、不該砍亂砍

1、總部硬性下壓成本指標(biāo)，盲目一刀切削減品質(zhì)投入，完全不區(qū)分業(yè)主感知強(qiáng)弱，一砍就出問(wèn)題；

2、敢砍掉門禁、電梯、園區(qū)環(huán)境等業(yè)主看得見(jiàn)的核心服務(wù)，卻舍不得精簡(jiǎn)機(jī)房、天臺(tái)等業(yè)主完全無(wú)感的無(wú)效維保開支；

案例：優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目主動(dòng)砍掉業(yè)主無(wú)感的多余維保投入，把資金集中用在門禁升級(jí)、電梯維保、園區(qū)環(huán)境提質(zhì)上，業(yè)主投訴明顯下降。

 

（七）困局七：數(shù)字化搞成形象工程，花錢造勢(shì)不落地、不增效

1、跟風(fēng)上馬智慧物業(yè)系統(tǒng)，只做對(duì)外展示的面子工程，現(xiàn)場(chǎng)管理依舊走老套路、老方法；

2、盲目采購(gòu)軟硬件，不做實(shí)操培訓(xùn)，一線員工不會(huì)用、不愿用，系統(tǒng)淪為擺設(shè)，花再多錢也提不了質(zhì)、增不了效。

案例：百萬(wàn)智慧物業(yè)系統(tǒng)“僵尸化”事件（網(wǎng)易新聞2025年10月20日?qǐng)?bào)道）

某物業(yè)公司花費(fèi)百萬(wàn)引入智能物業(yè)系統(tǒng)，后淪為純展示擺設(shè)：前臺(tái)打印工單拍照發(fā)微信群派單，財(cái)務(wù)用Excel核算后再手動(dòng)錄入系統(tǒng)“留痕”。系統(tǒng)后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自動(dòng)派單、巡檢等核心功能幾乎零使用率，不僅沒(méi)降本增效，反而增加了員工額外工作負(fù)擔(dān)，是典型的“花錢造勢(shì)、不落地”的形象工程。

 

（八）困局八：維修資金和公共收益成死錢，壞了修不動(dòng)、不修就拒交物業(yè)費(fèi)

1、維修資金審批繁瑣、門檻高，業(yè)主不愿主動(dòng)動(dòng)用，公共收益長(zhǎng)期閑置沉淀，有錢用不出去；

2、公共設(shè)施老化帶病運(yùn)行，小隱患拖成大問(wèn)題，業(yè)主以設(shè)施失修、缺乏安全感為由抱團(tuán)拒交物業(yè)費(fèi)，陷入死循環(huán)；

案例：廣州某小區(qū)消防設(shè)施嚴(yán)重老化，維修資金賬面充足卻審批不動(dòng)，公共收益常年閑置，小隱患釀成大風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主集體拒繳物業(yè)費(fèi)。

 

（九）困局九：文山會(huì)海泛濫，擠占現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)核心時(shí)間

1、各類會(huì)議、報(bào)表、材料、PPT層層下壓，形式主義事務(wù)過(guò)多，大量擠占項(xiàng)目經(jīng)理及一線人員現(xiàn)場(chǎng)巡檢、處理事務(wù)、對(duì)接業(yè)主的寶貴時(shí)間；

2、基層人員疲于應(yīng)付臺(tái)賬和上報(bào)資料，扎根現(xiàn)場(chǎng)干實(shí)事的時(shí)間越來(lái)越少，直接拉低服務(wù)效率和人均效能；

案例：明明電話或者見(jiàn)面十分鐘能夠搞懂搞清楚、做出決策、解決問(wèn)題的事，非要讓物業(yè)經(jīng)理花上三天時(shí)間寫上一個(gè)PPT，還要摳字號(hào)、字體、顏色、格式，修改無(wú)數(shù)遍，最終通過(guò)郵件發(fā)給上級(jí)審批，無(wú)謂消耗大量精力。

 

（十）困局十：面對(duì)難點(diǎn)痛點(diǎn)無(wú)新思路，重復(fù)失敗老辦法，打疲勞戰(zhàn)、人效直接歸零

1、處理欠費(fèi)、投訴、糾紛等核心難題，只會(huì)照搬老一套，沒(méi)有新方法、沒(méi)有新思路，不會(huì)對(duì)癥下藥、因人而異，更不懂跳出物業(yè)干物業(yè)、跳出專業(yè)催收費(fèi)；

2、只會(huì)盲目上門貼單、反復(fù)打電話、不行就起訴，耗人耗時(shí)、打無(wú)效疲勞戰(zhàn)，業(yè)主越催越抵觸、欠費(fèi)越拖越多，人力全浪費(fèi)、人效直接歸零；

案例：你的小區(qū)有個(gè)業(yè)主不僅長(zhǎng)期欠費(fèi)，還鼓動(dòng)一百個(gè)左右業(yè)主拒交費(fèi)，給你提出的各類物業(yè)問(wèn)題還特專業(yè)靠譜。經(jīng)望聞問(wèn)切，他原來(lái)是某小物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)理。請(qǐng)問(wèn)，你咋搞定此事、還要把費(fèi)整回財(cái)務(wù)賬戶？

分享：跳出物業(yè)干物業(yè)，跨越流程催收費(fèi)！原來(lái)催費(fèi)節(jié)點(diǎn)：3.30、6.30、9.30、12.30

現(xiàn)在呢？360催費(fèi)節(jié)點(diǎn)

 

四、破解十大困局--實(shí)戰(zhàn)二十二把刀法

（一）刀法一：砍冗余專崗，精簡(jiǎn)后臺(tái)職能

1、砍掉虛設(shè)專職崗、重疊職能崗，調(diào)整辦公室不飽和人員，同時(shí)對(duì)部門職能做歸口整合，能合并的絕不單獨(dú)設(shè)崗，杜絕崗位冗余；

2、把有限人力編制與費(fèi)用資源向一線崗位傾斜，從架構(gòu)上精簡(jiǎn)后臺(tái)臃腫編制，避免人浮于事、資源浪費(fèi)；

 

案例：中海物業(yè)組織精簡(jiǎn)與人員下沉

中海物業(yè)將集團(tuán)四級(jí)架構(gòu)壓縮為三級(jí)架構(gòu)，對(duì)下屬二級(jí)公司整合縮減，裁撤冗余行政、人事、后勤崗位。將多余后臺(tái)人員整體下沉到各項(xiàng)目，轉(zhuǎn)崗為管家助理、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)、客服實(shí)操崗位，實(shí)現(xiàn)后臺(tái)瘦身、一線補(bǔ)強(qiáng)。

 

（二）刀法二：崗位復(fù)合一人多能，加量也能加價(jià)

1、打破傳統(tǒng)定崗定責(zé)的固化模式，不靠硬性裁員控制成本，堅(jiān)持能者多勞、多勞多得原則，用差異化薪酬激發(fā)員工主動(dòng)性。

2、跳出固定編制定崗的舊思維，打造超能崗位，普通崗與超能崗拉開收入差距，形成內(nèi)部鯰魚效應(yīng)，整體拉高團(tuán)隊(duì)人效水平。

案例：永威物業(yè)超能崗位打造模式（收費(fèi)率98%）

1、超能保潔：普通保潔負(fù)責(zé)33-35層，月薪2600元；超能保潔承接50層，月薪3600-4000元；66層包干，月薪4700-4900元。

2、星耀管家：普通管家350戶，月薪4000-6000元；星耀管家管控600-800戶，月薪6800元起，優(yōu)秀者最高8000元/月。不僅負(fù)責(zé)基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)，還要熟記業(yè)主信息、現(xiàn)場(chǎng)化解鄰里糾紛、協(xié)調(diào)訴求，同步兼顧社群運(yùn)營(yíng)與社區(qū)增值服務(wù)落地；

3、超能保安：普通保安月薪3300-3800元；超能保安熟記90%業(yè)主面孔與車輛信息，月薪可達(dá)5000-5500元. 

（三）刀法三：干部下沉人往一線，做實(shí)基層實(shí)戰(zhàn)支撐

1、精簡(jiǎn)總部及區(qū)域后臺(tái)層級(jí)架構(gòu)，壓縮中間冗余管理崗位，杜絕頭重腳輕、機(jī)關(guān)臃腫的管理弊病。

2、要求管理人員走出辦公室常態(tài)化駐項(xiàng)目、頂崗值守，直面現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題就地協(xié)調(diào)解決，把管理能力落到一線實(shí)操上。

 

案例：冶都物業(yè)桃園里項(xiàng)目精簡(jiǎn)實(shí)戰(zhàn)

項(xiàng)目體量13.8萬(wàn)㎡，不設(shè)多層虛職副職，只設(shè)一名項(xiàng)目經(jīng)理總統(tǒng)籌，其余全員下沉一線做實(shí)操崗位。倒逼管理人員和基層員工依靠傳幫帶提升綜合能力，不靠堆砌編制撐起服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)人效最優(yōu)配置。

 

（四）刀法四：外包重塑打破兩張皮，協(xié)同綁定品質(zhì)與責(zé)任

1、把外包團(tuán)隊(duì)納入整體服務(wù)體系統(tǒng)一管理，秉持“一打一拉”管理思路，從嚴(yán)考核監(jiān)管守住服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)情感融入、歸屬綁定，真正融為一體；

2、杜絕外包人員游離于體系之外、各懷心思的脫節(jié)現(xiàn)象，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理要求，避免拉低園區(qū)整體服務(wù)口碑、拖累項(xiàng)目人效與收費(fèi)。

案例：河南某百?gòu)?qiáng)物業(yè)，保潔、安保全部實(shí)行外包。公司用“一打一拉”思路管理，考核監(jiān)管不放松，同時(shí)做好食宿福利、節(jié)日關(guān)懷等暖心舉措。讓外包員工建立歸屬感，分內(nèi)工作盡職盡責(zé)，額外事項(xiàng)主動(dòng)配合，徹底打破內(nèi)外兩張皮。

 

（五）刀法五：砍掉內(nèi)部繁瑣流程，減少無(wú)效內(nèi)耗浪費(fèi)

1、1、減報(bào)表、縮會(huì)議、審批模式簡(jiǎn)潔合規(guī)，小事現(xiàn)場(chǎng)決策、急事先行落地再補(bǔ)流程，把時(shí)間精力聚焦到業(yè)主服務(wù)核心事務(wù)上；

2、硬性砍掉形式化PPT匯報(bào)、無(wú)效冗長(zhǎng)會(huì)議與繁瑣審批環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化流程權(quán)限下放，避免層層簽字推諉，減少流程內(nèi)耗造成的人力與時(shí)間浪費(fèi)。

案例：武漢某小區(qū)欠費(fèi)大姐被進(jìn)門催費(fèi)，但不想要物業(yè)送的米面油，希望能給他老爸送一個(gè)竹制手工打磨的搖搖椅，馬上清繳五年欠費(fèi)；物業(yè)經(jīng)理微信請(qǐng)示上級(jí)同意，管家陪業(yè)主聊天，保安主管帶大姐家人商場(chǎng)選貨；

請(qǐng)問(wèn)，如果走OA三天后獲批，欠費(fèi)大姐還會(huì)繳費(fèi)嗎？

 

（六）刀法六：盤活維修資金與公共收益，破解不愿簽字程序繁瑣困局

1、依法該動(dòng)公維金、業(yè)主抵觸；難動(dòng)公維金，業(yè)主關(guān)注事宜難處理，業(yè)主遷怒物業(yè)；

2、通過(guò)動(dòng)用公維金程序，將責(zé)任人暴漏出來(lái)--實(shí)現(xiàn)副產(chǎn)品；

3、業(yè)主出面動(dòng)公共維修資金--事不壞、沒(méi)人急--除了懂專業(yè)和法規(guī)，也得懂古代智慧和政治謀略；

4、以法院審判為參考底線依據(jù)，動(dòng)用公共收益代替維修資金動(dòng)用，干成事解互耗；

 案例：盤錦某小區(qū)建成20余年，消防系統(tǒng)癱瘓，業(yè)主以缺乏安全感為由拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)聯(lián)合相關(guān)部門發(fā)起動(dòng)用公維金改造消防系統(tǒng)，業(yè)主拒絕簽字，物業(yè)怎么辦？

（七）刀法七：數(shù)字化務(wù)實(shí)落地，不搞花架子面子工程

1、不盲目跟風(fēng)上線大而不實(shí)的昂貴智能系統(tǒng)，只選用貼合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、操作簡(jiǎn)單、能真正落地提效的實(shí)用工具。

2、用數(shù)字化系統(tǒng)替代手工臺(tái)賬、重復(fù)登記、人工跑腿等瑣事，把員工從繁雜內(nèi)勤事務(wù)中解放，投入到高品質(zhì)業(yè)主服務(wù)當(dāng)中。

 

（八）刀法八：打破固化排班，動(dòng)態(tài)定崗靈活盤活人效

1、在統(tǒng)一班次基礎(chǔ)上、不搞一刀切定崗模式，依據(jù)園區(qū)人流規(guī)律、業(yè)主作息錯(cuò)峰排班，高峰補(bǔ)強(qiáng)人手、低谷合理精簡(jiǎn)。

2、實(shí)行樓棟劃片包干、責(zé)任到人，合并零散內(nèi)勤與專職巡查崗位，一人多片區(qū)兼顧工作，配套量化計(jì)酬機(jī)制，用待遇差異激活員工干事主動(dòng)性。

案例：小區(qū)保安白班都五十歲左右，夜班都是年輕人，你知道咋回事兒?jiǎn)幔?/div>
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