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【課程背景】
本次課程主要圍繞國有商業(yè)資產(chǎn)盤活與高效運營和資產(chǎn)價值提升與風險管控實務(wù)為主要培訓(xùn)方向，精準錨定國資改革深化、存量資產(chǎn)提質(zhì)增效的核心趨勢，聚焦國有商業(yè)資產(chǎn)盤活痛點，打造合規(guī)打底、實戰(zhàn)落地、資本賦能的專屬特訓(xùn)課程，專為國有商業(yè)資產(chǎn)從業(yè)者量身定制，直擊國有商業(yè)資產(chǎn)盤不清、活不動、融不到、管不精、效不高的行業(yè)頑疾。本次課程還緊扣*國資監(jiān)管政策、“兩非兩資”清退要求及商業(yè)資產(chǎn)資本化新規(guī)，摒棄純理論宣講，以商業(yè)資產(chǎn)的核心場景為依托，構(gòu)建資產(chǎn)盤查—診斷估值—盤活策劃—精細化運營—資本化運作—風險防控等全鏈路的實戰(zhàn)體系，既嚴守國有資產(chǎn)合規(guī)處置底線，規(guī)避審計巡視風險，又聚焦現(xiàn)金流提升、資產(chǎn)增值、變現(xiàn)退出等實操需求，兼顧短期低效資產(chǎn)盤活見效與長期市場化運營機制搭建。本次課程還區(qū)別于泛化的商業(yè)資產(chǎn)盤活課程，主打國企專屬、實戰(zhàn)可落地，融合標桿案例拆解、實操工具交付、現(xiàn)場沙盤演練，助力學(xué)員快速掌握國有商業(yè)資產(chǎn)盤活技巧與風控方法，實現(xiàn)從物業(yè)持有到資產(chǎn)運營+資本運作的能力升級，最終達成國有商業(yè)資產(chǎn)提質(zhì)、收益增收、合規(guī)盤活、資本增值的核心目標，是國有商業(yè)資產(chǎn)操盤者的專屬實戰(zhàn)賦能課程。

【課程時長】
2天（理論講解+政策解讀+案例剖析+實操要點梳理等）。

【課程目標】
1、熟練掌握商鋪、寫字樓、車位等國有商業(yè)資產(chǎn)價值評估方法，實現(xiàn)其科學(xué)定價。
2、規(guī)范國有商業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬梳理與法律風險排查，筑牢國有商業(yè)資產(chǎn)合規(guī)運營底線。
3、通過培訓(xùn)掌握國有商業(yè)多元化資產(chǎn)盤活模式，精準匹配不同類型資產(chǎn)運營方案。
4、通過培訓(xùn)能夠從專業(yè)上獨立梳理與撰寫符合國企審批要求的資產(chǎn)盤活實施方案。
5、通過培訓(xùn)可建立租戶合作信用，品牌遴選與租金風險防控機制，降低運營損失。
6、通過培訓(xùn)明確資產(chǎn)維護權(quán)責劃分，減少運營糾紛，提升商業(yè)資產(chǎn)長效運營能力。
7、通過培訓(xùn)完成商業(yè)資產(chǎn)盤點與價值評估報告編制，實現(xiàn)盤活率與收益率雙提升。

【課程痛點】
1、目前多數(shù)國企存在商業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬模糊、臺賬混亂、閑置與低效資產(chǎn)統(tǒng)計不全的問題，缺乏標準化盤點與分類分級方法，面對海量存量資產(chǎn)無從下手，難以精準定位可盤活資產(chǎn)，導(dǎo)致盤活工作推進遲緩、無明確靶向。
2、隨著國資監(jiān)管趨嚴，審計、巡視督查力度加大，商管人員對“兩非兩資”清退、資產(chǎn)處置、混改、資本化運作的政策邊界與合規(guī)流程掌握不透徹，擔心決策失誤、程序違規(guī)引發(fā)國資流失風險，不敢大膽推進盤活工作。
3、長期依賴傳統(tǒng)物業(yè)出租模式，缺乏市場化運營思維，老舊商業(yè)、閑置物業(yè)業(yè)態(tài)定位模糊、招商能力薄弱、運維管理粗放，不僅出租率偏低、租金收益微薄，還面臨資產(chǎn)持續(xù)貶值、空置率居高不下的難題。
4、不熟悉商業(yè)資產(chǎn)運營工具的適用場景與申報要點，不懂資產(chǎn)包裝、現(xiàn)金流打造與估值提升技巧，存量資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)化為有效收益載體，商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)渠道窄，無法實現(xiàn)資產(chǎn)價值*化。
5、國企商業(yè)物業(yè)未建立資產(chǎn)盤活全周期風控體系，法律、財務(wù)、稅務(wù)、運營等各類風險識別不到位，缺乏針對性應(yīng)對方案，且無成熟實操案例與工具借鑒，盤活方案落地性差，難以達成資產(chǎn)提質(zhì)增效目標。

【課程對象】
本次課程特別適配國有商業(yè)資產(chǎn)持有主體（城投/商管公司、地方國企資產(chǎn)部）、國資監(jiān)管機構(gòu)、國有資產(chǎn)運營服務(wù)商、地方國有企業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理、財務(wù)、運營、法務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)負責人；國有資產(chǎn)統(tǒng)籌管理、存量資產(chǎn)盤活推進的政府公職人員；各地城投公司、國有商業(yè)資產(chǎn)管理公司、國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)、國有房企及商管公司管理層、資產(chǎn)部/運營部/招商部/財務(wù)部負責人及骨干員工；國有商業(yè)資產(chǎn)招商運維、項目改造、業(yè)態(tài)規(guī)劃等一線實操崗位人員以及有志于深耕國有商業(yè)資產(chǎn)運營領(lǐng)域的職場進階人員等，助力其夯實專業(yè)功底、掌握實戰(zhàn)技能，成為懂國資合規(guī)、懂商業(yè)運營、懂資本運作的復(fù)合型的國有商業(yè)資產(chǎn)盤活實操人才。

【課程亮點】
1、緊扣國資改革、商業(yè)資產(chǎn)盤活*政策，深度解讀“兩非兩資”清退、國資監(jiān)管新規(guī)，全程錨定合規(guī)底線，拆解審計、巡視督查下的資產(chǎn)盤活實操禁區(qū)，既講透政策要求，更明晰實操邊界，杜絕國資流失風險，適配國企專屬操盤需求。
2、摒棄純理論宣講模式，圍繞國有商業(yè)資產(chǎn)盤點、診斷估值、業(yè)態(tài)升級、招商運營、資本運作、風險防控全流程拆解，聚焦商業(yè)綜合體、老舊商圈的運營商鋪、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高頻場景，搭配頭部國企標桿實操案例，手把手傳授可落地的盤活技巧，學(xué)完就能直接套用至工作中。
3、聚焦國企資產(chǎn)融資難、變現(xiàn)慢的痛點，詳解國有商業(yè)資產(chǎn)運營模式，手把手教學(xué)資產(chǎn)包裝、現(xiàn)金流打造、估值提升方法，破解存量資產(chǎn)“沉睡”難題，助力實現(xiàn)國有商業(yè)資產(chǎn)增值與高效變現(xiàn)。
4、課程配套提供專屬實戰(zhàn)工具包，涵蓋資產(chǎn)盤點臺賬、估值測算表、盤活方案模板、風控核查清單、招商策劃框架等全套資料，無需從零梳理，參訓(xùn)即可帶走可直接復(fù)用的半成品素材，大幅降低課后落地執(zhí)行成本。

【課程收獲】
1、了解國資改革、商業(yè)資產(chǎn)盤活、合規(guī)監(jiān)管的*政策要求。
2、掌握“兩非兩資”清退、資產(chǎn)處置、混改、資本化運作的合規(guī)邊界。
3、學(xué)會在審計、巡視、監(jiān)管要求下安全盤活資產(chǎn)，規(guī)避決策與操作風險。
4、建立資產(chǎn)盤點、診斷估值、業(yè)態(tài)定位、招商運營、退出變現(xiàn)全流程操盤能力。
5、掌握老舊商業(yè)、閑置物業(yè)、園區(qū)、街區(qū)、存量底商等低效資產(chǎn)盤活實戰(zhàn)方法。
6、學(xué)會從物業(yè)出租升級為資產(chǎn)運營+價值提升，實現(xiàn)租金與資產(chǎn)雙增長。
7、學(xué)會資產(chǎn)包裝、現(xiàn)金流打造、估值提升，讓資產(chǎn)具備融資與退出條件。
8、實現(xiàn)從管資產(chǎn)到做價值、引資本、通退出的思維與能力升級。
9、帶走資產(chǎn)盤點表、估值測算表、盤活方案框架、風控清單等實戰(zhàn)工具包。
10、現(xiàn)場可輸出商業(yè)資產(chǎn)盤活初步方案，回去即可落地推進。
11、對標國企、城投、標桿商管真實成功案例，可直接復(fù)制復(fù)用。
12、成為單位里懂國資、懂商業(yè)、懂運營、懂資本的復(fù)合型人才。
13、用可量化業(yè)績即出租率、租金增長、資產(chǎn)增值、盤活見效等體現(xiàn)其能力價值。

【課程大綱】
第一講 國有商業(yè)資產(chǎn)盤活政策要求與核心邏輯
一、國企商業(yè)資產(chǎn)盤活政策導(dǎo)向與合規(guī)底線
1、國有商業(yè)資產(chǎn)保值增值核心要求
（1）資產(chǎn)盤活的政策依據(jù)與監(jiān)管紅線
（2）商業(yè)資產(chǎn)認定標準與處置審批流程
2、國企商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)運營常見問題
（1）商鋪、寫字樓、車位等閑置成因分析
（2）資產(chǎn)低效運營帶來的收益流失與管理風險

第二講 國有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價值評估實務(wù)
一、主流價值評估方法實操應(yīng)用
1、市場比較法
（1）可比案例選取、修正因素與定價邏輯
（2）商鋪、車位、寫字樓差異化對比要點
2、收益法
（1）租金收益測算、折現(xiàn)率選取與價值評估
（2）不同業(yè)態(tài)收益周期與估值模型應(yīng)用
二、評估實操要點與定價偏差規(guī)避
1、避免低價出租、高估低估的關(guān)鍵控制節(jié)點
2、結(jié)合區(qū)域市場、地段、業(yè)態(tài)的綜合定價案例
3、《國有資產(chǎn)價值評估報告》編制規(guī)范與核心內(nèi)容

第三講 國有商業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬梳理與法律風險防控
一、權(quán)屬文件全維度梳理
1、核心產(chǎn)權(quán)資料核查
（1）不動產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃、竣工驗收等基礎(chǔ)文件
（2）資產(chǎn)歷史沿革與產(chǎn)權(quán)歸屬核實
2、權(quán)利限制狀態(tài)排查
（1）抵押、查封、擔保等限制信息核實
（2）歷史租賃、轉(zhuǎn)租、合同糾紛清理
二、盤活過程中法律風險解決路徑
1、權(quán)屬不清、手續(xù)不全資產(chǎn)的合規(guī)盤活路徑
2、歷史遺留租賃問題處理與合同規(guī)范
3、資產(chǎn)處置、運營中的國資合規(guī)風險要點

第四講 多元化商業(yè)資產(chǎn)盤活模式與場景匹配
一、主流盤活模式實務(wù)應(yīng)用
1、租賃模式
（1）優(yōu)質(zhì)寫字樓：長期穩(wěn)定租賃、整租分租組合策略
（2）標準車位：批量租賃、配套租賃、打包運營方案
2、租賃+合作運營模式
（1）老舊商鋪、低效商業(yè)：聯(lián)合招商、業(yè)態(tài)升級運營
（2）收益分成、保底+分成等合作模式設(shè)計
3、輕資產(chǎn)托管模式
（1）專業(yè)機構(gòu)托管運營的權(quán)責與收益分配
（2）適合托管的資產(chǎn)類型與篩選標準
二、不同資產(chǎn)盤活模式匹配案例
1、老舊商業(yè)“租賃+合作運營”成功案例
2、寫字樓整租分租高效運營案例
3、閑置車位集中盤活與收益提升案例

第五講 國有資產(chǎn)盤活方案撰寫與收益測算（滿足國企審批）
一、盤活方案核心框架與撰寫要點
1、資產(chǎn)現(xiàn)狀盤點與問題分析
2、盤活思路、實施路徑與時間計劃
3、成本預(yù)算與資金來源
二、收益測算與風險防控
1、年租金、運營收入、成本、凈收益測算
2、收益率核算（不低于5%實操標準）
3、風險點識別與對應(yīng)防控措施
三、審批要點把控
1、符合國企內(nèi)部決策流程的材料規(guī)范
2、方案可行性、合規(guī)性、效益性論證要點

第六講 租戶信用管理與資產(chǎn)維護權(quán)責劃分
一、租戶篩選與信用風險防控
1、租戶信用風險識別
（1）企業(yè)征信、工商信息、經(jīng)營狀況查詢
（2）過往租賃記錄、履約能力、欠租風險核實
2、合同關(guān)鍵條款設(shè)置
（1）租金支付、押金、違約金、解約條款
（2）防止欠租、轉(zhuǎn)租、空置的約束機制
二、資產(chǎn)維護責任劃分
1、日常維修、小修保養(yǎng)責任與費用承擔
2、大型改造、結(jié)構(gòu)維修、消防升級責任劃分
3、運營期糾紛預(yù)防與處理機制

第七講 國有商業(yè)資產(chǎn)盤點與成果落地實施路徑
一、閑置資產(chǎn)全面盤點工作方法
1、臺賬建立、分類統(tǒng)計、現(xiàn)狀拍照存檔
2、一資產(chǎn)一檔案標準化管理
二、盤活目標落地保障
1、盤活率提升30%以上實施步驟
2、長效運營機制與復(fù)盤優(yōu)化路徑

【課程講師】
張老師：產(chǎn)融建一體化實戰(zhàn)型操盤專家，歐洲大學(xué)工商管理博士，北京大學(xué)光華管理學(xué)院高級管理人員工商管理碩士?，F(xiàn)任中建一局集團（世界500強）總經(jīng)濟師（產(chǎn)融專家）。張老師擁有16年軍旅歷練（從邊防到總部機關(guān)）+23年名企高管實戰(zhàn)，橫跨央企/國企/民企/混合制企業(yè)，深度聚焦政府城投轉(zhuǎn)型、企業(yè)投融資并購、國有商業(yè)資產(chǎn)招商運營和產(chǎn)融服務(wù)，是兼具戰(zhàn)略高度、資本深度、落地力度的實戰(zhàn)型專家。曾任安徽國禎集團股份有限公司（民企集團，A股上市）副總裁，北京昌廣投資公司（民企金融）副總裁（合伙人），北京公聯(lián)順達停車公司（國企控股交通）常務(wù)副總經(jīng)理，北控水務(wù)集團（國企控股，香港上市）副總，總參三部機關(guān)參謀（副團、中校）。張老師擅長領(lǐng)域主要包括政府財政轉(zhuǎn)型、央國企轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)招商運營、投融資、資產(chǎn)盤活、資本運作，宏觀經(jīng)濟及政策解讀等。張老師先后為70多個地級市、縣（區(qū)）級政府、城投公司及金融機構(gòu)的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)提供專業(yè)咨詢和培訓(xùn)服務(wù)，主要包括中航工業(yè)集團、中建、中交、中鐵、中電華通、北京建工、北京排水集團、玉淵潭農(nóng)工商總公司、海南港航、人民網(wǎng)等央國企，濰坊金控集團、濰坊城投集團、泰州城投集團、泰州華信集團、漳州城投集團、泉州金控集團、金華婺城城投集團、湖洲人才集團等城投；拉薩市政府、臺州椒江區(qū)政府、宜賓江安縣和珙縣政府及所屬國企；以及凱英信業(yè)、安東石油、億陽集團、天音通信、興源環(huán)境、啟明醫(yī)療等上市公司等。張老師授課風趣幽默、生動活潑、互動性強，所講內(nèi)容深入淺出、化繁為簡、簡明易懂，授課內(nèi)容邏輯性強、條理清晰、博聞通達，通過自己的自身實戰(zhàn)、豐富實踐與經(jīng)典案例，為學(xué)員提供具有實戰(zhàn)實用的專業(yè)知識體系。